2003 年 9 月 1 日 《物业管理条例》正式实施以来，西宁市的物业管理公司如雨后春笋般涌现出来，各居民小区都成立了业主委员会。目前，西宁市物业管理项目达到了 615 个，管理面积 700 万平方米，覆盖率 37.27 ％。西宁市批准成立的物业公司有 130 家，从业人员 3800 多人，指导成立业主委员会 123 家。西宁作为一个地处内陆、国民生产水平相对较低的待开发省会城市，与同处西部的其他省会城市相比没有优势。西宁市民收入水平低，下岗无业人员大量存在，还有相当一部分人还未解决生活问题，更不用说拿出一笔钱来“买”物业管理相关服务，加上多民族聚居形成的特殊生活习惯，难以支持物业管理规范运作。物业管理在改善城市居民生活环境的同时，又处于在亏损线苦苦挣扎的境地。从城东、城中、城西、城北四城区来看，以市民对物业管理的理解认同和主观需求程度，从高到低依次排列顺序为城西、城中、城北、城东，而今后西宁除兴建的城南区

外，最具发展潜力的是城北和城东两区，而这两区也是全市占地面积和人口数量最大的。

二、存在的问题：

1 、物业管理企业管理体制混乱，管理措施不到位。

在市场经济的浪潮下，大量的房管单位换上了物业管理公司的牌子，领取营业执照后向住户收费，进行粗放式管理。房管所也逐渐向物业管理转制；加之开发企业建房后，往往是“肥水不流外人田”，自己办起了物业管理公司。按理说，物业管理企业打破了过去由房管单位独家修缮管理的格局，发展趋势很好，但是这些“翻牌”公司和房产衍生的物业管理公司缺乏应有的物业管理专业技能，物业管理服务理念及水平很低，物业管理操作机制不规范。比如：冬季采暖期，就有不少小区的居民虽然交了取暖费，却还要在家挨冻；至于垃圾得不到及时清理、停水停电等更是司空见惯。有的小区虽然天天都有保安值班，但小区居民的生命和财产安全仍然得不到保

证。与此同时，一些规范的物业管理企业却无法通过市场竞争获得更多的市场份额，因此，老百姓对物业管理企业的整体水平有顾虑，支持率、信任度不够，同时也无法通过正常渠道自我选择规范的物业管理企业。因此很容易出现很多物业管理企业对产权人的业主地位不尊重，仍沿用行政管理的老办法，管理计划常常得不到居民的支持和落实，对居民违章搭建、不交费等问题束手无策。

2 、业主消费观念守旧

从业主方面讲，目前存在着这样一种现象：一些消费者买房时倾其一生的积蓄，但无力支付后期的费用，买得起房却住不起房；市民中还有相当一部分人，家中装修得像宾馆，但让他拿出一点钱来搞好单元卫生环境很

难；更有一部分人“自扫门前雪”，将自己单元搞好了也就不管其他的事；许多参加房改的市民，他们长期受机关、企业、事业单位补贴式福利管理的影响，观念上的“无偿福利服务”很难一下子向市场经济条件下的“有偿服务”转变；房子是自己掏钱买的，自己喜欢怎么住就怎么住，没有必要花钱再来买别人对自己的管理，甚至对物业管理的有偿服务抱有抵触的心理。加上物业管理整体水平尚低，居民经济收入整体水平又不高，使物业管理工作难度加大，收费困难成了物业管理普遍存在的问题。“既让马儿跑，又让马儿少吃草”，不仅使物业管理企业提不高服务质量，反而致使一些物管企业经济入不敷出，甚至造成长期亏损，不得不退出物业管理市场，影响了物业管理工作的有效开展。

3 、物业管理企业的形象不佳，管理质量低下。

大多数物业管理企业没有规范的物业管理运作机制，管理人员缺乏专业的技能培训，物业管理企业经营服务水平很低，加上西宁市城区成规模的住宅小区不多，目前物业管理的对象主要是几栋楼、几个居民楼院和一些家属楼院，规模有限，加之物业管理级别相对较低，所能提供的物业管理服务内容除了治安、卫生、供暖、水电费的收取等几个项目外，一般再没有其它内容，一些住户急需的家政服务项目很难得到有效落实，具体操作起来所能提供的几个有限的服务项目也没有硬性的服务标准所能衡量，加上服务人员的素质参差不齐，服务质量就难尽人意。

4 、住宅小区的前期工作缺乏远见。

行业将物业管理必须介入到项目的前期、施工期、实施期的运作机制还未具备，并且一些体现“以人为本”的物业管理硬件很难设计进去，加上旧楼院、旧小区进行物业管理的先天条件不足，管网、电缆均需改造，环境脏乱差，而物业管理企业一般无资金投入的实力，因此物业管理企业只能凑合应付。目前西宁市有些房地产开发商，受利益驱使很难舍得在物业管理的硬件上投资，在新住小区的规划设计上缺乏远见，使后来物业管理企业在操作时难度加大，也给业主带来诸多不便。这些都会影响到房地产开发商今后的经济收入和发展壮大。一些旧楼院、旧小区的管线需要重新更换、屋顶渗漏需要重新维修，一些环境区域需要重新规划设计，物业管理企业补贴凑合应付着进行一些简单的管理，无法开展规范有效的物业管理。

对策建议：

1 、加强对《物业管理条例》等法规、政策的宣传教育工作。

当前，这对业主和物业管理企业都十分必要。特别要让广大业主不仅明确而且要接受“有偿服务”的观念，真正成为物业管理的责任主体。让物业管理企业成为名副其实的服务主体。

2 、明确法律关系，把法治精神体现在物业管理之中。

业主和物业管理企业是合同关系，具有法律效力，双方均要严格执行合同所规定的权力和义务。业主必须按规定交纳物业管理费用，对确属恶意不交的，应按违约予以处理。对交费确有困难的低保家庭可根据情况，由政府给予适当补贴。物业管理企业也要用合同严格约束自己，树立服务意识，提高服务质量。从目前的情况来看，物业管理企业有两种倾向值得注意，一是不顾实际条件，贪大求全，相互攀比收费和盲目制定不切实际的管理服务事项，以至在小区内包打天下，将其他部门和单位管理服务的事项统揽名下，结果加重了工作负担，增加了费用，也加重了住户负担；另一种倾向是躺在垄断经营的太师椅上，按章收费，特别是那些翻牌公司，打着物业管理的旗号，只收费不服务，或者沿用行政管房的老办法，住户意见很大。我们认为，在市场经济条件下对物业管理而言，住户就是上帝。物业管理的对象是物业，服务对象是人，物业管理人员是通过为客户服务而取得社会效益和经济效益的。这就要求物业管理人员在实施物业管理过程中，要始终抓住“服务”这个主题，把为用户提供优质服务作为一切工作的核心。

3 、物业管理要敢于面对市场竞争。

当前西宁地区物业管理市场竞争环境不完善，谁的地盘谁垄断，市场化程度低，只有依法确立业主委员会的法律地位，才能做到选聘物业管理企业，才能通过竞争提高服务水平。物业管理企业也要敢于面对市场，主动出击，该管的要管，该办的要办，自觉承担规定的责任，否则，物业管理协议就失去了相互约束的作用，合同也就成为一纸空文。

4 、物业管理需要实现三种效益。

首先要实现经济效益。物业公司不是行政管理部门，必须以经济效益为前提，不可能不赚钱，只有经济效益上去了，才有可能滚动发展，实现良性循环。在搞好经济效益的同时，还必须抓好社会效益，特别是在住宅小区的建设方面，物业管理有着自己独特的优势，即能够方便住户，又能够增加收入，真正做到两个文明一起抓。当然，良好的环境对于住户来说也是必不可少的。环境不但包括自然环境，同时还包括多种设施配套环境，特别是在学校、托儿所、医疗卫生、交通通讯、文化教育等诸多方面。

5 、物业管理队伍必须加强自身建设。

一是要加强培训，物业公司要对现有人员进行政策理论和业务技能的培训，明确操作规程，强化服务意识，坚持做到持证上岗，同时要鼓励自学成才，为人才成长创造一个宽松环境。二是要大力引进人才。重点要引进既懂得土建、房地产、规划等有关专业对口知识，又懂得经营管理的复合型人才。特别是开拓型人才，要尊重他们的首创精神，并在学习、生活、工作方面给予照顾。三是要规范管理。要通过爱岗敬业精神的教育，培养职工吃苦耐劳、无私奉献、积极进取的精神，严格按照法律、法规办事，按有关规章制度办事，使物业管理工作逐步实现法制化、规范化、专业化、经常化，把物业管理各项工作提高到一个新的水平。